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    北京:樓市比限價低8000元/平方米 京城新房加入降價

    2019-06-09 16:01 網絡

    業內認為開發商低姿態將促成四季度成交回升

      “金九”爽約,為了拼一個“銀十”不少開發商使出了絕招保銷售——“降價”。尤其是此前一路飆升的二三線城市,在十一期間降價尤甚:江西上饒碧桂園,價格從10000元/平方米降到7000元/平方米,引發業主“維權”,打砸售樓處;廈門的首開萬科白鷺郡推出107套特價別墅,原價500萬的聯排別墅一口價278萬;泰禾合肥院子“打折甩賣”,從均價2萬元/平方米降至1.5萬元/平方米,最低1.3萬元/平方米。

      這一傳導效應使得北京樓市也籠罩在一片陰云中,不斷有讀者發問,是否需要把房子變現,降價潮真的襲來了嗎?國慶期間真實成交數據到底如何?

      根據記者在國慶期間對新盤項目的走訪,部分開發商降價促銷確有其事,但大多是推盤量大,同質化嚴重的限競房項目。并且由于這些項目是首次開盤,實際上不存在降價的問題,更準確的說法應該是低開,即開盤價格低于拿地時政府限制的平均售價。尤其是一些新盤項目位置越偏遠,低開幅度也越大,甚至有的項目比政府限制的最高售價低了近8000元/平方米。合碩機構首席分析師郭毅預計,在限競房的低開和大規模入市的背景下,今年第四季度京城樓市的整體成交量還是有機會提升反彈。

      十一期間成交回升 整體觀望情緒濃厚

      長假結束迎來寒露,樓市也感受到了絲絲涼意。各地紛紛傳來樓市降價促銷,假期成交量暴跌的消息。

      與之相比,京城樓市似乎要更溫暖一些。北京市住建委的數據顯示,剛剛過去的十一長假,北京新房商品住宅成交170套,成交面積2萬平方米,同比去年同期的102套,成交套數上漲了67%,成交面積增加了87%;二手房成交套數為52套,成交面積0.49萬平方米,也同比分別上漲86%、75%。這個成交數據也是最近3年里同期最高的。

      為何會這樣呢?合碩機構首席分析師郭毅告訴記者,主要原因在于中、低價位限競房(“限房價、競地價”)集中入市的推動下,對成交量的小幅拉升作用。北京市住建委網站顯示,從9月份開始,限競房集中獲得預售證,僅9月29日一天,就有3個商品房項目獲發預售證,還有12個項目發布了預售許可預告。其中,有7個限競房項目。數據顯示,截至10月7日,北京已經開盤入市的限競房項目已經多達26個。

      供應的增加帶來了長假期間成交的回升,但這種短期的數據統計無法掩蓋今年以來的新房市場整體的銷售困境。

      中原地產數據顯示,過去9個月的網簽數據上看,合計商品房住宅類簽約只有1033.47億,甚至低于2014年同期。而均價則翻倍,今年到當下,合計網簽住宅只有16387套,可以說是歷史同期最低!網簽銷售金額超過10億的項目只有34個。

      不難看出,雖然十一期間的成交有所上升,但在調控政策依舊保持嚴格,特別是節前對公積金新政“打補丁”的行為,使得北京樓市的購房需求以自住為主,且大量剛需自住客群也出現濃重的持幣觀望心態。

      降價、低開從個案變趨勢 有項目低開近8000元/平方米

      為了打破這種觀望,隨著“銀十”來臨,多家房企在全國范圍內打出大力度促銷,京城樓市也不例外,這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對比。

      10月1日開盤的3個限競房項目分別是萬科翡翠山曉、遠洋五里春秋、綠城·西府海棠,均位于北京市石景山區西北六環內,政府限制銷售均價52024元/平方米,最高限價不高于54625元/平方米。

      有意思的是,三個同區域的項目同時入市,又都主打70/90戶型(70%建設為90平方米以下戶型),自然形成了競爭。各家項目也都使出了各自手段吸引購房人。

      記者在綠城·西府海棠售樓處了解到,項目一期一共推出了398套房,目前賣了200套左右。十一期間,當天交30萬定金,7天內補齊首付款,就可以享受9.9折優惠。“臨近的門頭溝區的房價都6萬了,我們項目屬于石景山區,贈送裝修(廚房衛生間精裝、強化復合地板)5萬左右很值得。”售樓處銷售人員表示。

      距離綠城·西府海棠8公里外的遠洋天著春秋售樓處,是遠洋五里春秋項目的臨時售樓處。“我們現在均價也就5萬,首次開盤國慶期間為了促銷,所有價格比政府限定均價還低了兩三千。”一位銷售人員表示,十一期間賣了一部分,現在還有百余套房源順銷中。

      與綠城·西府海棠和遠洋五里春秋項目開盤定價低于政府限價促銷不同,萬科翡翠山曉則在開盤當天推出限時優惠活動,認購90平方米戶型且在10月20日前交首付的,總房款可以直減30萬。

      但與曾經一房難求不同的是,即便低開或者降價,這些新入市的限競房仍沒有開盤日光的,能開盤賣出2/3已經算是相當不錯了。據中原地產研究中心統計數據顯示,以北京為例,已經入市有成交統計的20個限競房項目為9826套,網簽了1633套,網簽比例只有16.6%。不過,由于網簽的滯后性,截至9月25日,實際銷售有40%左右。

      有換房打算的徐先生告訴北青報記者,現在在售的限競房項目挺多的,房山區、大興區、豐臺區、石景山都有項目在打折,他認為可以多看看不著急出手。這也代表了大部分準購房人的心理。

      記者還了解到,萬科在發出6300億元回款鐵令后,北京區域的項目也加入到打折或者低開的行列。十一期間,位于房山區周口店的萬科七橡墅再次推新,打出了單價1.5萬元/平方米的口號,主推上下疊的別墅。項目銷售人員表示,上疊約270平方米,贈送100平方米的閣樓和20平方米的花園,大約540萬元一套。下疊330平方米,總價480萬元一套,單價不到1.5萬元/平方米。十一前三天里賣了超過50套。而萬科在2017年與平安聯合體拿下土地時的政府限價是2.3萬元/平方米。

      無獨有偶,位于豐臺區青龍湖的萬科翡翠西湖項目也準備在近期開盤,一位知情人士對北青報記者表示,翡翠西湖同樣采取了低于政府限價的開盤策略,而且根據戶型和朝向不同,最低售價相比最高限價跌了近8000元/平方米。該人士透露,翡翠西湖主打7至8層的洋房,也有躍層別墅。其中洋房主打89平方米的三居室,總價350萬元左右,但東西朝向的最低可以到310萬元。最低單價約為3.48萬元/平方米。而躍層別墅則是150-180平方米,總價在550萬元左右。

      資料顯示,萬科青龍湖項目是萬科+國開東方聯合體以58.5億元的總價獲得的,溢價率17%,平均樓面價為2.34萬元/平方米。土地出讓時的政府限價為均價不得超過41230元/平方米,最高銷售單價不超過43292元/平方米。以此計算,此次翡翠西湖的開盤價相比平均售價低開了近6000元/平方米,相比最高售價低了近8000元/平方米。

      “一期價格是最優惠的,低價入市也是給后期銷售留下漲價空間。”一位項目銷售人員如此表示。

    責任編輯:網絡
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